금리 상승기! 부동산 전략 어떻게 재정비할까?

 

불패 신화로 자리 잡았던 부동산 시장에 긴장감이 돌기 시작했습니다. 시장금리가 조금씩 오르고 있기 때문인데요. 금리의 변화는 부동산 가격에 영향을 줄 수밖에 없습니다. 특히 저금리 기조가 막바지에 들어선 지금과 같은 상황에서는 부동산 투자 전략을 재정비할 필요가 있습니다.

 

오늘은 하나은행 1Q블로그와 함께 금리 상승기의 부동산 투자 전략은 어떻게 세워야 하는지 알아보도록 하겠습니다. 

 

부동산 가격은 이론적으로 기준금리와 반비례 관계에 있습니다. 금리가 낮아지면 그만큼 주택 자금의 유동성이 풀려 부동산 시장의 전반적인 가격 상승 효과를 만들어 냅니다. 한동안 이슈에 올랐던 국내 부동산 가격 상승의 배경에도 오랜 기간 지속된 ‘저금리’가 원인 중 하나로 꼽히고 있죠. 물론 부동산 가격에는 공급 물량과 각종 정부 규제, 세법 등이 복잡하게 얽혀 있지만, 금리 또한 큰 원인이라는 게 전문가들의 해석입니다.

 

문제는 크게 올라버린 물가로 인해 각국 중앙은행들이 슬슬 기준금리를 올릴 것이라는 전망이 나오고 있다는 점인데요. 금리의 단기 급등은 부동산 가격에 직격탄으로 작용합니다. 지난 2004~2006년에 단행된 미국 중앙은행의 금리 인상으로 주택시장 거품 붕괴와 서브프라임 모기지 사태를 야기한 바 있습니다.

 

고공행진하던 국내 부동산 시장에도 점차 반응이 나타나고 있습니다. 지난달 29일 기준, 서울 아파트 매매수급 지수는 101.0포인트로 전주보다 3.1포인트 하락했습니다. 7주 연속 떨어지고 있는 상황인데요. 매매수급지수가 100포인트를 넘어서면 매수세가 매도세보다 강하고, 100포인트 넘지 않으면 매도세가 매수세보다 강하다는 뜻입니다.

 

부동산 투자자의 움직임도 투기 목적은 줄고 실수요 목적이 강해지고 있습니다. 실주거 선호도가 높은 지역에 투자 수요가 몰리고 있는데요. 정부의 강도 높은 부동산 정책과 맞물려 ‘똘똘한 한 채’를 찾는 움직임이 커지는 모습입니다.

 

부동산 시장에 큰 변화가 생기기 전 가장 먼저 검토해야 할 일은 보유한 대출과 주택을 구조조정 하는 것입니다. 전문가들은 부동산 하락장이 오기 전에 보유 주택수를 줄이고 포트폴리오를 재편해야 한다고 말합니다.

 

부동산 시장이 언제 하락세로 접어들지는 알 수 없지만, ‘어깨에서 매도한다’는 생각으로 선제 대응해야 한다는 게 전문가들의 설명입니다. 금리 상승기에는 보유한 부채를 줄이는 것도 중요한데요. 부채비율이 50%를 넘는 경우에는 리스크 관리를 위해 보유 주택을 정리할 필요가 있습니다.

 

특히 수도권 규제 지역에서 1세대가 3주택 이상을 보유하는 것은 좋지 않습니다. 종합부동산세 부담이 큰 다주택자들은 이미 지난해 말 자산 포트폴리오를 정리한 경우가 많은데요. 종합부동산세 부담이 없는 경우라고 해도 늦어도 2023년까지는 3주택 이하로 구조조정하는 것이 좋습니다.

 

조정대상지역에서는 양도세 비과세가 일시적 2주택까지 적용되는데요. 따라서 종전 주택을 비과세로 매도하고 일시적 2주택을 택하는 것도 방법입니다. 부채비율이 높지 않고 종합부동산세가 부담스럽지 않은 상황이라면 2주택으로 하락장을 버틴 뒤 상승장까지 기다리는 것도 대안이 될 수 있습니다.

 

부동산 가격이 조정에 들어가더라도 실거주용으로 수요가 높은 주택은 안전한 투자처로 꼽힙니다. 부동산 규제 강도가 높을 때는 더욱 실거주 주택의 중요성이 높아지는데요. 이른바 ‘똘똘한 한 채’만 남기는 것도 좋은 전략입니다.

 

‘똘똘한 한 채’로 적절한 조건 중 하나는 집주인의 실거주 비율이 70% 안팎인 아파트인데요. 대단지, 역세권, 직주근접, 중대형 등의 조건을 갖췄다면 더욱 입주 가치가 높습니다. 서울권 규제지역 도심에 위치한 대단지 중대형 아파트를 추천하는 전문가들도 많은데요. 코로나19(COVID-19)의 여파로 커뮤니티 시설을 기본적으로 갖추고 있는 아파트의 선호도가 높아지고 있습니다.

 

부동산 버블이 꺼질 것이라는 불안감을 이기지 못하고 무주택자로 전환하는 분들도 있습니다. 이는 바람직하지 않은 전략인데요. 부동산 시장의 변화를 맞이하기에 앞서 ‘똘똘한 한 채’로 실거주 주택을 옮긴 후, 내재 가치가 높은 실수요 주택을 장기로 보유하는 것이 리스크를 최대한 줄일 수 있는 방법입니다.

 

오늘은 하나은행 1Q블로그와 함께 금리 상승기로 전환될 때 달라져야 할 부동산 투자 전략에 대해 알아봤습니다.

오늘 소개해드린 내용을 바탕으로 변화하는 부동산 시장에 안전하게 대처할 수 있는 전략을 세우실 수 있기를 바라겠습니다.