[부동산 칼럼] 고금리 시대 내 집 마련 성공 방법! 특례보금자리론 흥행 이어갈까

 

특례보금자리론이 출시 한 달만에 신청금액이 17.5조원에 달하며 흥행을 이어가고 있습니다. 실효성 있는 정책으로 뜨거운 관심을 받으며, 한국주택금융공사(HF)에서는 특례보금자리론의 혜택을 확대하고 예산을 확충하는 방안을 검토하기에 나섰습니다. 오늘은 ‘특례보금자리론’에 대해 알아보겠습니다.

 

 

# 특례보금자리론 대흥행

 

특례보금자리론은 고금리 시대 서민들의 대출 부담을 완화하기 위해 마련된 정책 모기지 상품으로 2023년 1년간 한시적으로 운영됩니다. 소득 관계없이 최저 연 3.25%금리로 9억원 이하 주택에 대해 최대 5억원까지 대출받을 수 있습니다.

 

연이은 금리 인상으로 경기 둔화 우려가 높아진 상황에서 시중 주택담보대출보다 금리는 낮추고, 대출 조건 및 한도는 크게 완화하며 흥행에 성공했습니다. 한국주택금융공사는 상품 출시 한 달 만에 전체 공급 목표의 40%를 달성했다고 밝혔습니다. 2023년 2월 28일 기준 신청자 수는 7.7만 명, 신청금액은 17조 5,000억원으로 추산됩니다.

 

특히 저소득 청년, 저가주택 거주자, 신혼부부 등 주택 구매를 희망하거나 고금리 이자로 어려움을 겪는 사람들의 수요가 높았던 것으로 분석됩니다. 부부합산 연소득 1억원 이하, 주택가격 6억원 이하 기준을 충족해야 하는 우대형 특례보금자리론 신청자는 전체 63.3%를 차지했으며, 부부합산 소득이 7천만원 이하인 사람들이 전체 신청자의 약 60%를 차지하는 것으로 나타났습니다.

 

 

# 대출 갈아타기, 내 집 마련 성공!

 

전체 신청자 중 절반 이상이 기존 대출 상환을 목적으로 특례보금자리론을 신청한 것으로 나타났습니다. 한국주택금융공사의 자금용도별 분포 현황 자료에 따르면, 기존 대출 상환 목적으로 신청한 건수는 42,228건이며, 신청금액은 89,903억원에 달합니다. 특례보금자리론 출시 당시 시중 은행 주택담보대출 금리가 최고 연 6%대인 것을 고려했을 때, 우대금리까지 적용할 경우 최고 3%p 금리 인하 혜택을 받을 수 있기 때문입니다. 고정금리를 적용하기 때문에 연이은 금리 인상에 대한 부담감도 없습니다.

 

금리 인상으로 주택 구매를 망설이던 사람들도 특례보금자리론을 찾았습니다. 신규 주택 구입을 위한 특례보금자리론 대출 건수는 28,559건으로 전체 37.2%에 해당하며 대출 금액은 69,929억원에 달합니다. 소득 수준에 따라 대출 금액이 결정되는 DSR(총부채원리금상환비율)을 적용하지 않고, 대출 상한선이 9억원으로 높다 보니 경기와 서울을 비롯한 전 지역에서 생애 첫 주택 구매 수요가 높아진 것으로 분석됩니다.

 

특례보금자리론 출시 이후, 2022년 10개월 이후 약 4개월 만에 생애 최초 주택 구매자 수가 2만 명을 넘어서기도 했습니다. 법원 등기정보광장에 따르면, 2023년 2월 생애 최초 집합건물을 마련한 사람의 수는 전국 기준 2만 643명으로 전월대비 3,374명 증가했습니다. 지역별로 살펴보면 경기 지역에서 1,135명이 증가하며 생애 최초 신규 주택 구매자 수가 가장 많이 증가했습니다. 경기 지역 외에도 전북(▲796명), 대구(▲420명), 서울(▲293명), 인천(▲283명), 경북(▲226명) 등 전국적으로 생애 첫 집 마련에 성공한 사람들이 크게 늘어난 것으로 나타났습니다. 연령대로 보면 30대는 8,573명, 40대는 5,543명으로 2023년 1월 대비 각각 1,538명, 904명 증가한 것으로 나타났습니다.

 

기존 주택을 처분하고, 내 집 마련을 하려는 수요자들도 있습니다. 기존 주택을 정해진 기한 내 처분한다는 조건 하에 1주택자도 신청이 가능하기 때문입니다. 하지만 최근 부동산 침체기로 매매거래가 위축됨에 따라 한국주택금융공사에서는 기존 주택 처분 기한을 한 차례 연장하기도 했습니다. 기존 2년이었던 기한을 2023년 3월 7일부터 3년으로 적용하고 있습니다.

 

 

# 5월부터 비대면 창구 확대

 

특례보금자리론를 찾는 사람들이 몰리면서 초창기에는 신청 후 대출금을 받기까지 최대 2개월이 걸리기도 했습니다. 이에 한국주택금융공사는 일반 주요은행과의 협력을 통해 비대면 창구를 확대하기로 했습니다. 현재는 SC제일은행과 기업은행에서만 가능한데, 5월부터는 농협은행, 우리은행, 하나은행에서도 신청이 가능해질 전망입니다. 이에 온라인, 모바일을 통한 비대면 신청이 익숙하지 않았던 수요자들도 편하게 특례보금자리론을 신청할 수 있게 될 것으로 보입니다. 또한 2023년 3월부터 특례보금자리론 비대면 신청 시에도 0.1% 금리 인하 혜택을 받을 수 있습니다.

 

 

# 특례보금자리론 금리 전망

 

한편 시중 은행 주택담보대출 금리가 최저 3%대로 떨어지면서 특례보금자리론 금리 인하 여부에 대한 관심이 집중되고 있습니다. 수요자들의 금리 인하 요구에 의해 2월 한차례 금리를 0.5%p 인하한 이후 4월까지 금리를 동결하고 있습니다. 이에 특례보금자리론에서 이자가 더 낮은 시중 주택담보대출 상품으로 대출 갈아타기를 시도하는 사람들도 있다고 합니다. 고정금리의 중도상환수수료가 없는 주택담보대출 상품도 금리가 3%대로 떨어진 상황입니다.

 

주택금융공사에서는 우려하는 목소리에도 불구하고 금리 인하를 보다 신중하게 결정하겠다는 입장입니다. 대출 집행 후 3개월 뒤 은행으로부터 대출 채권을 사들이는 방식으로 재원을 마련하는 만큼 바로 금리 인하를 단행했다가 MBS 금리가 오를 경우 손실이 가중될 수 있기 때문입니다.

 

이미 신청 금액이 목표 금액의 절반 이상을 넘어선 상황이라 주택금융공사는 예상보다 빠르게 추가 재원확보에 나섰습니다. 정부, 한국은행이 함께 출자하여 재원을 마련하고 추가적인 MBS 발행을 진행할 것으로 보입니다. 금융위원회가 1,668억원을 출자하고 한국은행이 3,000억원을 보태어 총 4,700억원을 한국주택금융공사에 조달할 계획입니다.

 

지금까지 하나은행 1Q 블로그와 함께 특례보금자리론에 대해 알아보았습니다.

 

특례보금자리론의 성공적인 출시 이후 수요자의 상황에 따라 금리 인하, 주택 처분 기한 연장, 비대면 창구 확대 등 지속적인 서비스 개편을 단행하고 있습니다. 하지만 2달 연속 금리를 동결하면서 은행 주택담보대출보다 금리가 높은 경우가 발생하고 있습니다. 서민, 실수요자의 가계 부채를 개선하기 위해 5월 금리 인하를 단행할지 귀추가 주목됩니다.