변화하는 부동산 시장! 2022년 부동산 정책과 전망

2022년 4월 8일, 대통령인수위원회가 다주택자 양도소득세 중과세율 적용을 한시적으로 배제하겠다고 발표했습니다. 새 정부가 부동산 규제 완화에 박차를 가하는 모습을 보이며 이목이 쏠리고 있는데요. 이와 함께 2022년에 개정되는 여러 부동산 정책이 시장에 어떤 변화를 가져올지 또한 관심을 받고 있습니다. 오늘은 2022년도에 변화할 부동산 정책과 시장 전망에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

# 변화하는 부동산 시장

 

2022년에는 부동산 정책의 다양한 변화가 예정되어 있습니다. 2021년에는 세제 위주의 변화가 있었다면 2022년에는 비과세 혜택부터 소규모 주택에 대한 인센티브, 전기차 충전 주차면 의무화 등과 같이 다방면에서의 변화를 예고하고 있습니다.

 

부동산 규제 완화에 대한 기대감이 상승하며 주택시장의 소비심리지수 역시 상승했습니다. 지난 4월 15일, 국토연구원 부동산시장연구센터가 발표한 자료에 따르면 2022년 3월 전국 주택시장 소비심리지수는 107.2로 전월(104.2) 대비 3.0포인트 상승했으며 수도권 소비심리지수 역시 4.0포인트 상승한 107.4를 보이며 2020년 9월부터 2022년 1월까지 보였던 하락세가 상승세로 변화한 것을 보여주었습니다. 이렇게 시장에 영향을 주고 있는 주요 부동산 정책 변화를 살펴보겠습니다.

 

 

# 양도세와 상속세의 변화

 

먼저 조세 관련 변경 부분을 살펴보면 1가구 1주택자가 소유한 12억원 초과 상가겸용주택의 양도소득세 적용 기준이 달라졌습니다. 기존 상가겸용주택의 경우 주택이 상가보다 차지하는 면적이 크면 주택으로 간주하고 양도세 비과세 혜택이 적용됐었지만 올해부터는 상가와 주택을 따로 분리하여 양도소득세를 부과합니다. 즉, 상가를 제외한 주택 부분에 대해서만 비과세 혜택 및 80% 장기보유특별공제가 적용되며 상가 부분은 비과세 혜택이 적용되지 않고 장기보유특별공제도 최대 30%까지만 가능합니다. 이에 따라 서울 등 수도권에 위치한 대부분의 상가겸용주택이 비과세 혜택에서 제외되었습니다.

 

또한 동거주택 상속공제 적용 대상이 변경되었습니다. 동거주택 상속공제란 부모님을 10년 이상 모시고 산 자녀가 부모님께 주택을 상속받게 될 경우 상속 주택 가액의 일부를 상속세 과세 가액에서 공제해주는 제도입니다. 본래 직계 비속으로 제한되어 있던 동거주택 상속공제 적용 대상이 직계 비속의 배우자까지로 확대되었습니다. 단, 직계 비속의 배우자가 상속받을 집에서 상속 개시일로부터 10년 이상 거주했다는 요건을 반드시 충족해야 합니다. 또한 상속인은 상속 개시일 기준 무주택자이거나 피상속인과 해당 주택을 공동 소유한 1주택자여야 합니다.

 

 

# 무주택 청년 월세 지원

 

2021 청년정책백서 조사에 따르는 청년 1인가구 10명 중 6명 이상이 월세를 살고 있다고 합니다. 이러한 무주택 청년(만19~34세)층의 주거비 부담 완화를 위해 월세를 지원하는 청년월세 한시 특별지원사업이 시행됩니다. 최대 월 20만원 한도로 최장 12개월 동안 월세를 지원하는데요. 혼자 거주하는 무주택 청년(본인 중위소득 60% 이하, 원가구 소득 100% 이하)이어야 하며 월세 임차보증금 5천만원 이하, 월세 60만원 이하인 경우 신청 가능합니다. 과거에는 서울, 부산 등 일부 지역에서만 시행되었는데 국비로 월세 지원사업을 확장시켜 지원받는 대상이 많아진다고 합니다.

 

# 대출 DSR 규제 강화

 

한편 계속되는 가계부채의 증가로 대출 규제는 점차 강화될 예정입니다. 코로나19의 장기화로 인해 가계대출이 증가하며 2021년 2분기 가계신용 잔액(은행권 가계대출 + 제2금융권 가계대출 + 판매신용(할부금융, 신용카드 사용액))이 1,806조원을 기록했습니다. 이는 전년 동기인 2020년 2분기에 비해 10.3% 증가한 수치로, 2003년 통계를 기록한 이후 최대 증가 폭을 기록했습니다.

 

이런 배경 속에 DSR 규제 조기 시행 및 제2금융권 관리가 강화되었습니다. DSR이란 총부채원리금상환비율(Debt Service Ratio)의 약자로 모든 부채의 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 비율입니다. 예를 들어 DSR이 60%일 때 연봉 3,000만원의 직장인은 연간 원리금 상환액이 1,800만원을 넘을 수 없습니다. 즉 소득이 적거나 이미 대출을 많이 받았을 경우 대출 한도가 줄어들게 됩니다. 현재는 신용대출과 카드론을 합한 총대출액이 2억원을 넘으면 개인별 DSR 규제가 적용되고 있는데 7월부터는 기준이 1억원으로 변경될 예정입니다.

 

제2금융권에서는 60%로 적용되던 DSR 기준이 50%로 낮아집니다. 최근 가계부채의 증가세를 고려해 규제 비율을 강화한 것인데요. 업권별 평균 DSR 기준치가 상호금융(160%→110%), 캐피탈 및 저축은행(90%→65%), 보험(70%→50%), 카드(60%→50%)로 규제 비율이 강화되었습니다. 이에 따라 대출이 어려워지고 주택 구매력이 감소할 것으로 예상됩니다.

 

반면, 공급을 확대하기 위한 정책도 시행됩니다. 1월 20일부터 공공임대주택 기부채납을 전제로 한 소규모 재건축사업에 대한 건축 규제가 완화되었습니다. 기부채납이란 재건축 등을 할 때 부지의 일정 부분을 공공시설물 형태로 조성하여 국가 또는 지방자치단체에 소유권을 이전해 주는 것을 말하는데요. 이를 통해 재건축사업 시행자는 운영권을 보장받고 건폐율, 용적률 등의 제한 완화 같은 여러 인센티브를 받을 수 있으며 국가 또는 지방자치단체는 공공시설과 부지 등을 무상으로 양도받게 됩니다. 규제 완화로 사업 시행이 활성화됨에 따라 주택 공급이 활성화될 것으로 기대되고 있습니다.

 

 

# 2022 부동산 시장 전망

 

전문가들은 2022년 부동산 정책 변화로 부동산 시장이 어떤 영향을 받을지 다양한 분석을 내고 있습니다.

 

주택산업연구원은 향후 2~3년간 지속될 저조한 주택공급, 높은 유동성, 주택가격 상승 기대심리와 지속적인 전세 수요 등으로 주택가격이 상승할 것으로 전망했습니다. 다만 금리 상승에 따라 상승 폭은 낮을 것으로 보았습니다.

 

대한건설정책연구원도 2022년 부동산 매매가와 전셋값 모두 상승 폭이 둔화할 것으로 전망하였습니다. 하지만 거래 물량 및 공급 감소, 수요 위축 상황과 무관하게 강화된 양도세로 증여하는 사람들이 많아짐에 따라 부동산 가격은 계속 상승할 것으로 전망했습니다. 2022년 전국 기준 부동산 매매가격 5%, 전셋값 4%가 상승할 것으로 전망했으며 수도권은 매매가 7%, 전셋값 5%가 상승할 것으로 예상했습니다.

 

여러 지표가 주택가격 안정에 무게를 두고 있어 부동산 시장의 체감 경기가 낮아질 것으로 전망하지만 전세 시장은 부족한 물량 문제를 해결하려면 시간이 걸리기 때문에 당분간은 불안정한 상황이 지속될 것으로 보았습니다.

 

지금까지 하나은행 1Q 블로그와 함께 부동산 전망에 대해 알아보았습니다.

 

저조한 부동산 공급, 금리 인상 등 다양한 요인으로 부동산 가격 상승 폭은 다소 위축되고, 규제 완화에 대한 기대감으로 소비심리가 반등할 것으로 보고 있는데요. 올해 부동산 매매 혹은 투자 계획이 있으신 분들은 관련 지표와 정책에 꾸준하게 관심을 가지며 변화하는 시장 상황에 대해 살펴봐야겠습니다.