부동산 세금 폭탄 피하려면? 보유세 절세하는 팁

 

부동산을 소유했다면 매년 일정한 보유세로 재산세와 종합부동산세를 납부하게 됩니다. 재산세와 종합부동산세를 결정하는 기준이 바로 ‘공시가’인데 올해 공동주택 공시가격이 큰 폭으로 오르면서 보유세 폭탄에 대한 우려의 목소리가 들리고 있습니다.

 

오늘은 하나은행 1Q블로그와 함께 집값에 따라 보유세가 어떻게 변동되는지, 또 세금 폭탄 피하는 절세 팁에는 어떤 것이 있는지 알아보겠습니다.

 

올해 전국 아파트의 공시가격은 전년 대비 평균 19.08% 상승했습니다. 이는 14년 만에 최대치인데요. 특히 집값이 눈에 띄게 오른 세종시는 70.68%나 폭등했고, 경기와 대전도 20% 이상, 서울은 19.91% 올랐다고 합니다. 이렇게 공시가가 급등하면서 고가 주택이나 다주택 보유자의 세 부담이 크게 늘었는데요.

 

재산세가 오르는 것뿐만 아니라 올해 처음으로 종합부동산세 과세 대상에 들어가게 된 케이스도 적지 않습니다. 종합부동산세의 경우 1주택자는 주택 공시가격이 9억 원을 초과하면 과세 대상이 되며, 다주택자는 6억 원을 초과하면 과세 대상이 됩니다.

 

올해 처음으로 종부세를 내게 된 대상자만 해도 21만명이 넘는다고 합니다. 1가구 1주택이면서 재산세와 함께 종부세까지 부담해야 하는 대상이 지난해와 비교해서 69% 이상 늘어나게 된 것입니다.

 

그럼 올해 공시가를 기준으로 보유세가 어떻게 변화하는지 구체적으로 살펴볼까요? 먼저 공시가격 6억원 이하의 아파트를 보유한 1주택자는 보유세 부담이 지난해보다 줄어듭니다. 지난해 말 통과된 지방세법 개정안으로 공시가 6억원 이하 1가구 1주택자에 대한 주택분의 재산세 세율이 0.05%포인트 인하됐기 때문인데요.

 

예를 들어 공시가 6억원의 아파트를 가졌다면, 지난해는 재산세를 약 1,017,000원 냈지만 올해는 83,000원 줄어든 934,000원만 내면 됩니다. 공시가가 지난해와 동일할 때를 기준으로 한 수치인데요. 대부분의 공시가가 올랐다는 점을 감안했을 때, 그 폭에 따라 구체적인 재산세 증감 여부는 달라질 수 있습니다.

 

1가구 1주택자 중 세금 부담이 작년보다 늘어나는 기준점은 '공시가 7억원'인데요. 공시가 7억 원인 주택을 1채 소유했다면 공시가 상승에 따른 보유세 부담이 지난해 123만원에서 올해 160만원으로 37만원 가량 늘어납니다. 30% 정도의 상승폭인데요. 공시가 7억원대 주택은 종합부동산세 과세 대상이 아니기 때문에 재산세만 적용됩니다.

 

공시가 9억원 이상으로 재산세와 종합부동산세를 함께 부담하는 경우는 보유세가 더 큰 폭으로 오릅니다. 예를 들어 공시가가 13억 9천만원에서 15억 5천만원으로 오른 주택을 소유하고 있다면, 부담해야 할 보유세는 지난해 561만원에서 올해 845만원으로 약 284만원 증가합니다.

 

아울러 다주택자의 세금 부담은 훨씬 커지는데요. 올해 6월부터 주택을 3개 이상(조정대상지역은 2주택 이상) 보유했다면 종합부동산세를 작년(0.6~3.2%)보다 더 많은 1.2~6.0% 비율로 내야 합니다. 

 

공시가 급등으로 보유세 부담이 커져서 고민이라면, 자신에게 적합한 절세 방법이 있는지 미리 살펴볼 필요가 있습니다. 보유세를 부과하는 기준일이 6월 1일이기 때문에 지금부터 절세 방안을 마련하는 것이 좋은데요.

 

가장 먼저 생각해 볼 수 있는 것은 부부 공동명의입니다. 현재 종합부동산세 기준을 살펴보면, 1세대 1주택자는 9억원 초과 시, 2주택 이상은 합산 공시가 6억원 초과 시 부과 대상이 되는데요. 1가구 1주택을 부부 공동명의로 설정해 뒀다면 1명당 6억원씩, 12억원까지 공제받을 수 있습니다.

 

지난해 공시가 8억원의 아파트 1채를 보유해 종합부동산세 부과 대상이 아니었던 사람의 경우를 예로 들어 볼까요? 올해 해당 아파트의 공시가가 11억원으로 올라 종합부동산세 부과 대상이 됐더라도, 이를 부부 공동명의로 소유한다면 종합부동산세를 내지 않아도 되는 것입니다.

 

또 보유세 절세에 큰 도움이 되는 고령자 및 장기보유자 세액 공제 혜택도 살펴보는 게 좋습니다. 기존에는 공동명의 주택에는 이 혜택이 해당되지 않았지만, 올해부터는 혜택을 적용 받을 수 있게 됐습니다. 고령자 세액 공제 혜택은 60~65세는 20%, 65~70세는 30%, 70세 이상은 40%가 적용됩니다.

 

장기보유자 세액 공제는 보유 기간에 따라 혜택이 달라지는데요. 5년 이상은 20%, 10년 이상은 40%, 15년 이상은 최대 50%의 공제 혜택이 주어집니다. 고령자 공제와 장기보유 공제를 중복 적용받을 경우 최대 80%까지 종합부동산세를 공제받을 수 있습니다. 부부 공동명의에 고령자, 장기보유자 공제까지 다 챙겨 받는다면 세금을 크게 절감할 수 있겠죠?

 

3주택 이상을 가진 다주택자는 종합부동산세 부담을 줄이기 위해 증여나 매매를 고려해 볼 수 있는데요. 증여를 통해 과세표준을 분산하면 낮은 세율을 적용 받을 수 있습니다. 단 조정대상지역에서 3억원 이상의 주택을 증여하면 취득세율이 12%로 중과세 되기 때문에 그 부분까지 잘 고려해야 합니다.

 

자녀가 경제적인 능력을 갖춘 상태에서 세대 분리가 가능한 상황이라면 증여보다는 매매를 하는 쪽이 절세에 유리합니다. 증여는 증여자의 주택 수를 기준으로 과세를 하지만 매매는 취득자를 기준으로 하기 때문에 중과세를 피할 수 있습니다. 또 보유세 폭탄 때문에 일부 주택을 매도할 계획이 있다면 양도세를 고려해 양도차익이 적은 주택부터 처분하는 편이 좋습니다.

 

지금까지 하나은행 1Q블로그와 함께 부동산 보유세 절세 팁을 알아보았습니다.

올해는 공시가 급등으로 보유세에 변동이 클 것으로 예상되는 만큼, 부과 기준일인 6월 1일이 되기 전에 미리미리 준비하시길 바라겠습니다.