[부동산 칼럼] 청약 포기하지 마세요! 중도금 대출 규제 폐지

 

2023년 1분기 내 은행에서 빌릴 수 있는 주택도시보증공사(HUG) 중도금 대출 한도가 대폭 늘어날 전망입니다. 부동산 청약 시장 전반에 변화가 일어날 것으로 보이며 상승하는 대출 금리로 자금 조달에 어려움을 겪던 실수요자들이 이번 중도금 대출 규제 완화에 주목하고 있습니다. 오늘은 ‘중도금 대출 규제 폐지’에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

# 중도금 대출 규제 폐지

 

청약에 당첨되면 계약금, 중도금, 잔금을 순서대로 납부해야 합니다. 이때 중도금은 일반적으로 분양가의 60%에 해당합니다. 최근 분양가 및 대출 금리 상승으로 중도금 대출이 어려워지자 청약을 포기하는 사람들이 늘어나고 있습니다. 청약 수요가 꺾이자 정부에서는 중도금 대출 규제를 해제하기로 하였습니다.

 

주택도시보증공사 중도금 대출 규제는 2023년 1분기 내 해제될 예정입니다. 현재는 분양가 12억원 이하인 경우 대출이 가능한데 분양가 상한선을 아예 없앤다고 합니다. 또한 1인당 중도금대출 보증 한도 (5억원) 역시 폐지한다고 합니다. 국토교통부에서는 내규 개정 후 은행시스템을 손질하여 늦어도 3월에는 시행하겠다고 밝혔습니다.

 

 

# 청약 시장 살아날까

 

이번 중도금 대출 규제 폐지의 목적은 청약 수요 증가와 주택 거래 활성화입니다. 청약 과열을 막으려는 목적과 다르게 중도금 대출 규제로 청약 미달, 미분양 사태가 증가하자 규제를 전격 폐지하기로 한 것입니다. 실제 2022년 11월 기준 전국 미분양 주택 수는 5만 8,027채를 기록했습니다. 이는 국토부에서 위험 수준으로 판단하는 6만 2,000채에 근접한 수치입니다.

 

분양시장이 침체함에 따라 주택 공급은 물론 건설 경기 위축, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 부실 등 부동산 시장 전반에 대해 우려가 나오고 있습니다. 2022년 11월에 이미 한 차례 중도금 대출 규제를 완화했지만, 실수요자의 부담을 덜기에는 부족한 면이 있었습니다. 이에 국토교통부에서는 2023년 1분기부터 중도금 대출 규제를 폐지하기로 했습니다.

 

중도금 대출 규제가 폐지되면 청약시장 수요가 일부 살아날 것으로 전망됩니다. 특히 고가 아파트 분양에 숨통이 트일 것으로 보입니다. 이미 분양이 완료된 아파트에도 시행일부터 변경된 기준으로 대출이 가능해지며 수요가 상승할 것으로 전망되고 있습니다.

 

 

# 높은 대출 금리 부담

 

다만 고금리 상황이 이어지며 규제 완화 영향은 다소 제한적일 것으로 보입니다. 1금융권 중도금 대출 금리는 6~7% 수준이며, 제2금융권 저축은행 중도금 대출 금리는 10%에 달합니다. 대출 금리가 오르다 보니 규제가 폐지된다고 하더라도 대출을 받는 것이 쉽지 않은 실정입니다.

 

특히 청약 수요가 저조해지자 중도금 대출도 받기 어려워졌습니다. 1금융권에서는 2022년 11월부터 분양률 70% 미만 단지에 신규 중도금 대출을 중단했으며, 일부 저축은행에서도 신규 중도금 대출을 중단하고 있습니다. 결국 이자율이 높은 제2금융권에서 대출을 실행할 수밖에 없어 분양자의 이자 부담이 계속해서 증가할 것으로 보입니다.

 

중도금 대출 금리가 급격하게 오르면 주택을 건설한 시공사 역시 타격을 입게 됩니다. 분양자가 금리 부담으로 중도금을 연체하면 시공사 역시 운영 자금 조달에 어려움을 겪을 수 있기 때문입니다. 청약 현장에서는 중도금 연체 이율보다 중도금 대출 금리가 높아지며 잔금 미납 비율이 높아지는 사례도 빈번하게 나오고 있습니다. 이에 중도금 무이자 적용 단지도 생겨나고 있습니다. 청약 수요를 올리기 위해 시행 주체 혹은 건설사가 중도금 이자를 분양자 대신 부담하는 것입니다.

 

 

# 중도금 대출 체크리스트

 

청약을 통해 내 집 마련을 계획 중이라면, 중도금 대출 규제 폐지에 맞춰 자금 조달 계획을 다시 한번 점검할 필요가 있습니다. 대출 제한은 풀렸지만, 여전히 이자가 높고 대출 외에도 마련해야 하는 비용이 있기 때문입니다. 입주 때까지 돈을 준비할 수 없다면 분양을 포기해야 할 수도 있으니 준비가 필요하겠습니다.

 

가장 먼저 중도금 비중과 대출 한도를 고려해야 합니다. 예를 들어, 분양가 10억원인 아파트의 중도금 비중이 60%, 대출 한도가 40%라면 대출받을 수 있는 금액은 총 4억원이 됩니다. 그리고 남은 중도금 2억원과 계약금은 스스로 마련해야 합니다.

 

대출 이자 납부 시기도 확인해야 합니다. 중도금 대출 이자를 입주 시 한 번에 내는 아파트가 있는가 하면 매달 갚아 나가야 하는 곳도 있습니다. 입주 시 대출 이자를 한 번에 내는 경우, 입주 전까지는 시공사가 이자를 대납합니다. 이런 이자 후불제 구조는 당장 부담이 없는 대신 추후 목돈이 필요합니다. 납부 방법마다 장단점이 다르기 때문에 본인에게 맞는지 점검해보는 것이 필요합니다.

 

필요에 따라 추가 대출 여부도 고려해야 합니다. 이미 중도금을 일부 냈다고 하더라도 남은 중도금을 대출받을 수 있습니다. 또한 다시 주택도시보증공사 보증을 받을 수도 있습니다. 특히 대출 규제 폐지 이후 새롭게 주택도시보증공사의 보증을 받으면 대출 이자가 낮아질 수도 있다고 합니다.

 

지금까지 하나은행 1Q 블로그와 함께 ‘중도금 대출 규제 폐지’에 대해 알아보았습니다.

 

부동산 시장 침체로 줄어든 청약 수요와 얼어붙은 주택 거래에 숨통을 틔우기 위해 정부에서도 다양한 규제 완화와 정책 공급으로 노력하고 있습니다. 고공행진 중인 중도금 대출 금리에도 중도금 대출 관련 규제 폐지가 청약을 활성화할 수 있을지 지켜보아야 하겠습니다. 새로 청약하거나 당첨된 주택을 분양받고자 한다면 바뀐 중도금 대출 제도를 잘 확인하여 이용하시기를 바랍니다.