분양가상한제 기준 인상! 아파트 분양가 또 오를까

 

2022년 9월 15일, 분양가상한제 기준이 인상되었습니다. 분양가를 산정하는 기준인 기본형건축비가 7월에 한차례 인상된 데 이어 2.53% 추가 인상되며 아파트 분양가가 상승할 것이라는 우려가 나오고 있습니다. 오늘은 아파트 분양가에 많은 영향을 미치는 분양가상한제에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

 

 

# 치솟는 아파트 분양가

 

금리 인상 및 물가 상승으로 인해 아파트 분양가가 상승세를 이어가고 있습니다. 주택도시보증공사(HUG) ‘민간 아파트 분양가격 동향’ 자료에 따르면 2022년 8월 말 기준, 1년간 ㎡당 평균 분양가격(공급면적 기준, 이하 ㎡당 평균 분양가격)은 445만 4천원으로 전월 대비 1.14%, 전년 동월대비 4.92% 상승하였습니다. 지역별로 살펴보면 서울은 3.24% 감소하였으나, 경기도 등 서울을 제외한 전국의 아파트 분양가격이 상승한 것으로 나타났습니다.

 

또한 부동산 빅데이터 업체 부동산R114에 의하면 3.3㎡당 전국 아파트 분양가는 2017년~2021년까지 4년간 13.48% 상승하였으며, 2021년~2022년 1년 내 12.18% 상승하며 상승 폭이 더욱 커졌습니다.

 

이처럼 아파트 분양가가 크게 치솟고 있는 이유는 인플레이션에 따른 원자재 가격 상승했기 때문입니다. 물가 상승으로 필수 건자재인 철근, 시멘트 등의 가격이 급등하여 건설사들은 분양가를 높이고 있습니다. 하반기 역시 인플레이션이 완화되지 않고, 건자재 인상분을 반영하는 분양가상한제 추가 개편이 있을 경우 분양가는 더욱 크게 오를 수 있다고 전망되고 있습니다.

 

 

# 분양가상한제란?

 

분양가상한제란 공동주택의 분양가격을 산정할 때 일정한 건축비에 택지비를 더하여 분양가를 산정하게 하고, 그 가격 이하로 분양하게 하는 분양가 규제 제도입니다. 공공택지와 공공택지 외 택지에서 주택가격 상승 우려가 있을 경우, 국토교통부 장관이 주거정책심의위원회를 거쳐 규제를 적용합니다.

 

분양가상한제는 1977년에 도입되었습니다. 당시 중동 붐으로 부동산시장에 자본이 유입되면서 아파트 가격 급등 이슈로 제도가 시행되었습니다. 본 제도는 실수요자에게 합리적인 가격으로 주택을 구입할 수 있는 기회를 제공하는 데 목적이 있습니다. 특히 부동산가격 상승기에 시장에서 과다하게 책정된 분양가격을 인하하여 시장을 안정화시키는 역할을 해 왔습니다.

 

장기적으로 주택공급 부족과 가격상승 부작용을 유발할 수 있는 부정적 측면도 있지만, 시세보다 저렴한 공동주택을 공급함으로써 무주택 서민들의 내 집 마련 기회를 확대하는 긍정적인 효과가 크기에 오랜 기간 개정을 거쳐 계속 시행되어 왔습니다.

 

 

# 기본형건축비 2.53% 인상

 

기본형건축비는 정기적으로 매년 2회(3월 1일, 9월 15일)에 걸쳐 물가 변동 등 공사비 증감 요인을 반영하여 수정, 고시됩니다. 2022년 9월에는 기본형건축비가 2.53% 인상되었습니다. 이에 따라 ㎡당 건축비 상한 금액은 185만 7,000원에서 190만 4,000원으로 조정되었습니다. 자재 가격(합판 거푸집 12.83%, 전력케이블 3.8%, 창호유리 0.82% 등) 및 노무비(건축목공 5.36%, 형틀목공 4.93%, 콘크리트공 2.95% 등) 등 가격 변동을 반영한 결과입니다. 개정된 고시는 9월 15일 이후 입주자 모집 승인을 신청하는 아파트 단지부터 적용되고 있습니다.

 

기본형건축비란 공공과 민간의 일반분양 품질 수준의 주택을 기준으로 주택 건축에 소요되는 제반 비용을 말합니다. 주택 분양가는 택지비, 택지 가산비, 건축 가산비에 기본형건축비를 더해 산정되기 때문에 기본형건축비가 오르면 아파트 분양가도 상승하게 됩니다.

 

국토교통부는 실제 분양가격은 분양 가능성, 주변 시세 등을 종합적으로 감안해 결정되기 때문에 실제 분양가에 미치는 영향은 기본형건축비의 인상분보다 낮을 것이라고 설명했으며, 우수한 품질의 아파트가 많이 공급될 수 있도록 기본형건축비를 합리적으로 조정해 나갈 계획이라고 밝혔습니다.

 

 

# 분양가상한제 개선 방안

 

기본형건축비는 주요 건설자재 가격이 급등할 경우 비정기 조정 제도를 통해 추가 조정이 이뤄질 수 있습니다. 특히 2022년 6월 분양가상한제가 일부 개선됨에 따라 물가 상승 시 발생하는 비용을 분양가에 반영하는 것이 보다 용이해졌습니다.

 

먼저 비정기 조정 요건이 추가로 마련되었습니다. 기존에도 기본형건축비는 정기 고시 외에도 주요 자재 가격 급등 시 비정기 조정 제도가 있었으나, 사용 빈도가 낮은 자재 등이 포함되어 적시에 변경된 자재 가격을 반영하기 어렵다는 의견이 있었습니다. 이에 주요 자재 항목을 현실화하고 조정 요건도 추가하였습니다. 그 결과 단일품목 15% 이상 변동 시 외에도 사용 비중이 높은 2개 자제(레미콘, 철근) 상승률 합이 15% 이상이거나 하위 3개 자재(유리, 마루, 거푸집) 상승률이 30% 이상일 경우 비정기 조정을 할 수 있게 되었습니다.

 

또한 정비사업 추진 시 소요되는 필수 비용을 분양가에 반영하게 되었습니다. 기존에는 정비 사업의 토지 확보 과정에서 발생하는 부가 비용이 필수 비용에 반영되지 않았습니다. 이번 제도 개편을 통해 이제부터는 정비 사업장 분양가 산정 시 세입자 주거 이전비, 영업손실보상비, 명도 소송비 및 기존 거주자 이주를 위한 이자 등이 적정 수준 반영되게 되었습니다.

 

민간 택지비 산정에 대한 객관성, 공정성을 제고하기 위한 심사 절차도 개편하였습니다. 기존에는 부동산원의 단독 심사를 통해 비공개 검증해왔으나, 투명성을 제고하기 위해 택지비 검증위원회를 신설하여 부동산원뿐만 아니라 해당 평가사, 전문가 등이 함께 검증할 수 있도록 변경하였습니다. 또한 감정평가 가이드라인, 부동산원검증기준도 보다 구체화하기로 하였습니다.

 

지금까지 하나은행 1Q 블로그와 함께 분양가상한제에 대해 알아보았습니다.

 

인플레이션으로 인해 건설사들의 건축비용이 증가하여 분양가상한제 기준을 완화하고 있습니다. 이로 인해 아파트 분양가가 인상되며 건설사에서는 하나둘 미뤄두었던 분양을 재개하고 있습니다. 국토교통부에서는 분양가상한제 제도 개편을 통해 공급이 완화되며 부동산 시장이 안정화될 것으로 기대하고 있습니다. 계속되는 물가 상승과 대출 규제 강화 속에서 하루빨리 내 집 마련을 위한 부담이 완화되길 기대해 봅니다.