부동산 하락기는 지금? 청약 당첨 없이 아파트 매입하는 법

 

내 집 마련을 위해 반드시 해야 하는 것으로 여겨지는 ‘주택 청약’! 하지만 청약을 통해 분양권을 사는 것이 어렵다 보니 속칭 ‘로또 청약’이라고 불리기도 합니다. 무주택 기간이 짧고, 청약 가점이 낮으면 당첨될 확률이 낮아지기 때문입니다.

 

청약 당첨이 안 된다고 해서 내 집 마련할 수 있는 방법이 아예 없는 것은 아닙니다. 청약은 아파트를 매입하는 한 가지 방법일 뿐, 청약 당첨 없이도 아파트를 매입할 수 있는 다양한 방법이 있습니다. 오늘은 내 집 마련의 꿈을 꾸는 분들을 위해 ‘청약 당첨 없이 아파트 매입하는 법’에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

# 아파트 일반 매매

 

아파트를 매입하는 가장 쉽고 간단한 방법은 매입하고자 하는 아파트 주변 부동산을 방문해 거래하는 것입니다. 이 방법을 가장 일반적인 매매 방법이라고 해서 ‘일반 매매’라고 부릅니다.

 

일반 매매로 아파트를 매입할 때 매물들의 가격은 부르는 게 가격인, ‘호가(呼價)’입니다. 따로 가격이 정해져 있는 것이 아니라 시장 상황에 따라 매도자가 매매가를 결정하게 됩니다. 따라서 일반 매매는 매도자와 매수자가 서로 협의하여 가격을 결정하는 거래 형식으로 매입이 이루어집니다.

 

만일 아파트를 팔고자 하는 매도자와 협상이 잘 이루어졌다면, 시세보다 싼 급매물을 거래할 수도 있고 부동산 투자를 통해 충분한 수익을 낼 수도 있습니다. 하지만 반대로 주변 매물들의 가격을 미리 확인하지 못하고 거래했을 경우 시세보다 비싸게 아파트를 매입하는 경우도 생길 수 있습니다. 따라서 일반 매매를 할 때는 충분한 손품, 발품을 팔아 충분한 조사가 선행되어야 합니다.

 

 

# 아파트 일반 매매 유의 사항

 

1. 매매 당사자 진위 여부 확인

일반 매매를 통해 아파트 거래를 할 때는 반드시 매도자가 소유자 본인이 맞는지 신분 확인이 필요합니다. 따라서 계약 전에는 반드시 등기부등본상의 소유자 인적 사항과 신분증을 대조해 봐야 합니다. 이때 정부24 홈페이지 또는 ARS 서비스(1382)를 활용하면 ‘주민등록증 진위확인’을 확인할 수 있습니다.

만일 매도자의 가족이 대리인으로 나왔다면 주민등록등본, 의료보험증, 가족관계증명서 등을 통해 가족이 맞는지 확인하고, 인감증명서, 위임장, 대리인 신분증을 확인해 적법한 대리인인지 확인해야 합니다.

 

2. 등기부등본 열람 및 확인

등기부등본에는 부동산 소유권, 저당권, 전세권, 가압류 등 권리설정에 대한 정보가 모두 기재되어 있기 때문에 매매 전 반드시 열람해 봐야 합니다. 특히 부동산 사기 피해를 방지하기 위해서는 중요한 서류가 오갈 때마다 등기부등본을 열람하는 것이 좋습니다. 계약서를 쓰기 전만 해도 문제가 없던 등본이 갑자기 변경되어 피해를 입을 수도 있기 때문입니다.

등기부등본 변경을 쉽게 확인하기 위해서는 은행 앱에서 제공하는 ‘등기변동 알림 서비스’를 신청하는 것을 추천 드립니다. 주거래 은행이 아니더라도 신청할 수 있고 무료로 이용 가능합니다.

 

*부동산 매매 계약 시 등기부등본 필수 체크리스트

① 등기부등본과 계약서상의 주소가 맞는지 (표제부)

② 계약서 상 부동산의 내용(종류, 면적)이 등기부등본과 일치하는지 (표제부)

③ 주택의 소유주와 계약자 일치하는지 (갑구)

④ 압류 및 경매 등 권리관계 (갑구)

⑤ 근저당권(채권, 채무) 여부 (을구)

 

3. 대출 거절 시 계약금 반환 특약 설정

아파트를 매입할 때, 대부분의 사람들은 대출을 이용합니다. 만약 계약하기로 하고 대출이 불가능하게 되면 계약을 위반하게 되어 가계약금이나 계약금의 손실을 본인이 부담해야 하는 경우가 생길 수도 있으니, 계약 후 대출 거절이 우려된다면 계약서상 특약사항으로 계약금 반환 특약을 걸어 두는 것이 유리합니다.

 

 

# 법원 경매 입찰 참여

 

부동산 경매를 통해 아파트를 매매하는 방법도 있습니다. 이는 채무불이행 등으로 인한 압류재산을 민사집행법에 따라 법원에서 최고가를 제시한 사람에게 판매하는 방식입니다.

 

경매 입찰에 참여하기 위해서는 집행법원에 직접 방문해야 합니다. 만일 참여자가 없거나 최저 입찰가 기준에 못 미칠 경우 입찰이 무효가 되어 다음 차수에 가격이 20~30% 저감됩니다. 이를 잘 활용하게 되면 매매 보다 저렴한 비용으로 아파트를 매매할 수 있습니다. 단, 철저한 분석 없이 무턱대고 입찰에 참여하면 되레 시세보다 비싸게 취득하게 되는 경우도 생길 수 있는 만큼 반드시 권리분석 등 공부가 선행되어야 합니다.

 

한편 빠른 시일 내 원하는 조건의 매물을 찾아야 한다면 좋은 매매 방법이 아닐 수 있습니다. 경매에 나오는 매물은 채무불이행 등으로 인한 압류 재산으로 한정되는 만큼 일반 매매보다는 매물이 다양하지 않기 때문에 원하는 매물을 찾는 것이 쉽지 않기 때문입니다. 또한 경매 입찰 후, 현재 거주 중인 집주인 또는 임차인을 내보내고 재산권을 행사할 수 있도록 명도해야 하는데, 협의가 원활하지 않을 경우 정당한 권리행사까지 오랜 시간이 소요될 수 있다는 단점도 있습니다.

 

 

# 온라인으로! 아파트 공매

 

법원 방문 없이 온라인으로 경매 입찰을 할 수 있는 ‘공매’도 있습니다. 공매란 ‘한국자산관리공사’에서 국세징수법에 따라 미납자를 대상으로 압류한 물건을 입찰하는 것으로 ‘온비드’ 홈페이지에 접속하면 누구나 참여할 수 있습니다.

 

입찰은 매주 월요일 10시부터 수요일 17시까지 진행되며, 마감 다음 날인 목요일에 입찰 결과를 알 수 있습니다. 법원에 직접 방문하지 않고도 온라인으로 입찰을 진행할 수 있고, 유찰될 경우 바로 다음주 재공매에 들어가기 때문에 경매보다 시간을 절약할 수 있다는 장점이 있습니다.

 

이렇게만 보면 공매가 경매보다 편리하고 쉬워 보일 수 있습니다. 하지만 명도 과정은 공매가 오히려 더 복잡합니다. 국가가 압류한 물건은 매수자에게 권리를 우선적으로 보장하지 않는 만큼, 낙찰 후 현재 거주 중인 집주인, 세입자에게 강제적으로 ‘인도 명령’을 진행하는 것이 불가능하고 반드시 ‘명도 소송’을 진행해야 하기 때문입니다. 소송 기간이 적게는 4~6개월, 길게는 1년까지도 걸릴 수 있는 만큼 공매에 참여할 때는 이러한 시간과 비용을 모두 고려하고 참여해야 합니다. 또한 경매보다 공개된 정보다 적은 만큼 더욱더 철저한 권리분석을 해야 합니다.

 

지금까지 하나은행 1Q 블로그와 함께 ‘청약 당첨 없이 아파트 매입하는 법’에 대해 알아보았습니다.

 

주택청약에 실패함과 동시에 내 집 마련에 대한 꿈을 포기해 버리는 경우가 있습니다. 하지만 청약 외에도 일반매매, 경매와 공매 등 다양한 매매 방법이 있으니 본인에게 맞는 방법을 택하여 시세보다 저렴하게 내 집 마련의 꿈을 꼭 이루시기 바랍니다.