[대출사전] 내 집 마련할 때 꼭 알아야 할 주택담보대출 A to Z

 

2023년 5월, 한 부동산 플랫폼 회사의 설문조사에 따르면 10명 중 7명은 다가오는 1년 이내에 주택을 매입할 의사가 있다고 응답했습니다. 이는 2021년 11월 조사와 비교해 약 8.5% 증가한 수치입니다. 아직은 금리가 높은 상황이지만 기준금리 동결, 부동산 정책 변경 등으로 급매 거래가 이루어지며 주택 매입 수요가 증가한 것으로 풀이되고 있습니다.

 

주택매입을 위해 주택담보대출을 고려하고 있다면 무작정 대출을 신청하기보다는 먼저 부동산 시세, 재무상태, 대출 용어 등을 먼저 이해하고 자신에게 맞는 대출상품 선택과 상환계획을 세우는 것이 현명한 방법입니다. 오늘은 내 집 마련의 첫걸음 ‘주택담보대출’에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

 

# 내 집 마련 계획 세우기

 

1. 부동산 시세 확인하기

아파트, 빌라, 오피스텔 등 선호하는 유형과 학군, 교통, 상권, 편의시설 등을 고려하여 원하는 주택을 선택했다면 매입하기 전 우선 임장을 통해 지역의 부동산 시세와 실거래가를 꼼꼼히 조사하고 주택을 매입하기 위한 대출 계획을 세우는 것이 좋습니다.

부동산 청약의 경우에는 공고문을 통해 분양가, 계약금 비율, 중도금 대출 가능 여부, 잔금 등의 내용을 확인하고 필요한 자금을 미리 계산해 보시기 바랍니다.

 

2. 재무상태 파악하기

주택을 매입 때는 단순히 집값뿐만 아니라 중개료, 취득세, 인테리어, 이사비용 등 예상치 못한 부대비용이 발생할 수 있으니 추가적인 여유 자금까지 고려해 대출 계획을 세우는 것이 좋습니다.

가장 먼저 보유하고 있는 자산을 정확히 파악하는 것이 좋습니다. 예금, 적금, 주식 등 보유하고 있는 자산 중에서 현금화할 수 있는 금액과 여유자금을 확인하고, 부족한 자금을 마련하기 위한 세부 계획을 세워야 합니다.

 

3. 주택담보대출 이해하기

주택담보대출은 주택 또는 부동산을 담보로 활용하여 금융기관에서 대출받는 것을 말하며 담보물을 설정하면 일반적으로 더 낮은 이자율로 대출을 받을 수 있습니다. 또한, 대출 상환 기간도 상황에 따라 30년 이상으로 설정이 가능하고 원금과 이자를 나누어 상환할 수도 있습니다. 하지만 대출금 상환에 어려움이 발생할 경우, 담보물이 경매처분될 수 있으니 재무상태에 맞는 대출 계획을 세우는 것이 좋습니다.

 

 

# 주택담보대출 핵심 용어

 

1. 주택담보대출비율 LTV (Loan To Value Ratio)

LTV는 쉽게 말해 집값 대비 빌릴 수 있는 금액을 말합니다. 2023년 6월 현재, 무주택자의 경우 규제지역은 50%, 비규제 지역은 70%를 적용하고 있으며, 생애 최초 구입자일 경우에는 9억원 이하 주택에 대해 80%까지 적용하고 있습니다. 즉, 생애 첫 내 집을 4억원에 매입할 경우 4억원의 80%인 3억 2천만원까지 대출받을 수 있습니다.

 

2. 총부채상환비율 DTI (Debt To Income)

DTI는 빚을 갚을 수 있는 능력이 있는지 확인하기 위한 지표입니다. 예를 들어, 연 소득이 1억원이고 연간 총부채가 4천만원이라면 DTI는 40%가 되고, DTI가 낮을수록 부채 상환 능력이 높다고 볼 수 있습니다.

2023년 6월 현재, 투기과열지역이나 조정대상지역 여부에 따라 40~60%를 적용하고 있으며 생애 최초 구입자는 지역에 관계없이 60%를 적용하고 있습니다. 예를 들어 연 소득이 5천만원인 생애 최초 구입자라면 60%를 적용하여 1년에 원리금과 대출이자를 포함한 총 상환금액이 최대 3천만원까지 가능하며 그 이상을 넘는 대출은 받을 수 없습니다.

 

3. 총부채원리금상환비율 DSR(Debt Service Ratio)

DSR은 DTI와 유사한 개념을 가지고 있지만, 더욱 엄격한 규제를 적용하는 방식입니다. DTI가 대출 이자에 집중되는 반면, DSR은 개인이 받은 모든 대출의 원금과 이자 합계가 연간 소득의 특정 비율을 초과하지 않도록 하는 규제를 말합니다.

2022년 7월부터 총부채가 1억원을 초과한 경우에는 40% 이내에서만 신규 대출을 받을 수 있고 주택담보대출, 신용대출, 카드론 등 모든 종류의 대출이 포함되지만 예외적으로 중도금대출, 서민금융상품과 소액신용대출은 제외됩니다.

 

 

# 주택담보대출 상품 알아보기

 

주택담보대출 상품을 알아볼 때는 가장 먼저 정부지원 상품이 있는지 알아보시기 바랍니다, 정부지원 대출상품은 일반 대출에 비해 금리가 낮고, 장기간에 걸쳐 분할 상환이 가능하기에 지원 조건에 해당하는 상품이 있다면 우선 활용해 보시기 바랍니다. 한국주택금융공사 홈페이지 ‘주택담보대출 찾기’ 메뉴에서 본인에게 맞는 상품을 추천받을 수 있으며, 상품별로 대출요건 및 대출에 필요한 세부 내용도 확인할 수 있습니다.

 

 

# 대출받기 전 필수 체크!

 

1. 대출 이자계산 및 상환방식 선택

대출이 처음인 경우 이자계산이나 상환방식 선택이 어렵다고 느껴질 수 있으나 대출 상환에 큰 영향을 주는 만큼 반드시 이해하고 선택해야 합니다. 선택이 어려울 경우 대출 이자계산이기를 활용하면 상환 방법에 따라 월별 상환금액을 쉽게 확인할 수 있으니 활용해 보시기 바랍니다.

 

① 만기일시상환 : 대출 만기일까지 이자만 납부, 만기일에 원금 전액 상환

한 번에 원금 전액을 상환해야 하기에 만기일에 굉장히 많은 부담이 있으며 다른 상환 방식에 비해 총이자액이 높지만 매달 이자만 상환하기 때문에 부담이 가장 적음

 

② 원금균등상환 : 원금을 대출 약정기간 동안 균등하게 나누어 상환

매달 납부 금액이 변동되며 초기 상환금이 높아 부담이 될 수 있지만 원리금균등상환 보다 총이자액이 적음

 

③ 원리금균등상환 : 원금과 이자를 대출 약정기간 동안 균등하게 나누어 상환

매달 상환금액이 동일하여 체계적인 관리 가능하지만 원금균등상환보다 총이자액이 높음

 

2. 변동금리 or 고정금리 선택

대출금리는 금리의 변동 유무에 따라 변동금리와 고정금리로 나눌 수 있습니다. 변동금리란 대출 약정기간 동안 일정 주기마다 금리가 변하는 것을 말합니다. 반면, 고정금리란 대출 시작 시의 금리가 대출 약정기간 내 동일하게 적용되는 것을 말합니다.

변동금리의 경우 시장 금리가 상승하면 대출 금리도 따라서 상승하기 때문에 금리 상승기에는 상환금액이 커질 위험이 있고 고정금리는 금리 상승기에 안전하다는 장점이 있지만, 변동금리에 비해 기본 금리가 높다는 단점이 있습니다. 각각의 장단점이 뚜렷한 만큼 신중하게 결정하시기 바랍니다.

 

3. 중도상환수수료 및 금리인하요구권 확인

대출 만기가 되기 전에 대출금을 갚거나, 더 좋은 조건의 대출 상품으로 갈아탈 때를 대비해서 중도상환수수료도 미리 체크해 두는 것이 좋습니다. 특히 대출 기간이 3년을 초과하거나 취약 차주에 해당할 경우 수수료 일부를 면제해 주기도 하니 면제 조건을 확인해 보시기 바랍니다.

앞서 재무상태를 파악했을 때와 다르게 대출을 받고 있는 동안 본인의 신용상태(취업, 승진, 재산증가, 개인신용평점 상승)가 좋아진 경우 증빙자료를 첨부하여 금융기관에 금리인하 신청을 할 수 있으니 금리인하요구권 대상 상품인지 확인해 보시기 바랍니다.

 

지금까지 하나은행 1Q 블로그와 함께 ‘주택담보대출’에 대해 알아보았습니다.

 

주택담보대출을 받기 전에 필요한 용어를 사전에 충분히 숙지하고, 자신의 재무상태와 상환계획에 맞는 대출계획을 세워 내 집 마련의 꿈을 실현해 보시기 바랍니다.