[부동산 칼럼] 반값 아파트 잡기! 살아나는 부동산 경매 시장

 

부동산 시장의 침체로 저가 매물이 늘어나고 정부의 대대적인 규제 완화까지 더해지자 냉랭했던 부동산 경매 시장이 다시금 활기를 띠고 있습니다. 갓 재테크를 시작한 20대부터 퇴직 후 새로운 삶을 그리는 5060세대까지 새롭게 경매에 뛰어드는 모습입니다. 오늘은 ‘부동산 경매’에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

# 살아나는 경매 시장

 

법원경매 전문기업 G사가 발표한 보고서에 따르면 2023년 2월 전국 아파트 경매 진행 건수는 1,652건입니다. 특히 전국 아파트 평균 응찰자 수는 8.1명으로 2년 8개월만에 역대 최대치를 기록했습니다.

 

경매 시장이 되살아난 이유는 시세보다 저렴한 매물이 누적되었기 때문입니다. 심지어 감정가보다 낮은 가격에 입찰이 이루어지며 2023년 2월 전국아파트 낙찰가율은 74.6%로 최저치를 기록한 바 있습니다. 경매에서 유찰되면 최저 입찰가가 내려가는데 부동산 시장 침체기를 거치며 2~3차례 유찰이 일반화되었습니다. 이에 경매 시장에서는 감정금액 대비 30~40%씩 저렴한 매물이 늘며 투자 수요가 집중되고 있습니다.

 

거기에 정부에서 다주택자에 대한 세금 및 대출 규제를 완화하면서 투자를 위해 경매에 참여하는 수요도 늘고 있습니다. 특히 강남, 서초, 송파, 용산구를 제외한 서울 전역을 규제지역에서 해제하면서 규제에서 풀려난 지역의 물건이 주목받고 있습니다.

 

업계 전문가들에 따르면 2023년 하반기에도 경매 시장 활황이 지속될 것으로 전망됩니다. 계속된 금리 인상으로 빚을 갚지 못해 경매 절차에 돌입한 물건이 빠르게 늘고 있기 때문입니다. 2023년 1월 전국의 아파트, 빌라, 오피스텔 등 집합건물 임의경매 개시 결정 등기 신청 건수는 2,365건으로, 1년 전과 비교해 48%나 증가했습니다. 또한 2023년 하반기에 나올 물건의 감정가에는 지난 부동산 시장 하락기 가격이 반영되므로 경매 시작가도 더 낮아질 것으로 보입니다.

 

 

# 경매 기초 용어 알아보기

 

내 집 마련 또는 재테크를 위해 부동산 경매에 참여할 계획을 하고 있다면 가장 먼저 경매 절차를 익혀야 합니다. 제대로 된 이해를 위해서는 가장 먼저 감정평가액, 최저 매각가격 등 핵심 용어를 숙지해야 합니다.

 

먼저 감정평가액은 물건을 입찰 법정에서 처음 경매에 부칠 때 첫 매각가격을 말합니다. 감정평가사들이 매긴 가격으로, 시세와는 다릅니다. 만일 첫 매각기일에 물건이 유찰된다면 이 감정평가액을 바탕으로 다시 물건의 최저 매각가격을 설정합니다.

 

최저 매각가격은 입찰의 하한선을 정하는 가격입니다. 경매 참여 시 이 가격보다 낮은 가격을 써내면 무효 처리됩니다. 최저 매각가격은 입찰 시 법원에 제공해야 하는 입찰보증금을 정하는 기준이기도 합니다.

 

경매를 통해 구매자가 결정되면 낙찰되었다고 합니다. 경매 참여자 중 최고가를 제시한 사람이 낙찰자가 되며, 그 가격을 낙찰가라고 부릅니다. 낙찰가율은 감정평가액 대비 낙찰 가격의 비율을 뜻하는 말로, 낙찰가율이 100%를 넘었다면 낙찰자가 최저 입찰가보다 높은 금액에 입찰했다는 뜻입니다. 낙찰가율이 높을수록 해당 경매가 치열했다고 볼 수 있습니다.

 

반대로 경매에 부쳤으나 아무도 입찰하지 않으면 유찰이라고 합니다. 유찰 시 일정 기간 후 최저 매각가격을 낮춰 다시 경매를 진행합니다. 유찰 시 최저 매각가격이 낮아지는 비율을 뜻하는 유찰 저감률이라고 합니다. 1회 유찰될 때마다 거듭 적용되므로, 30%씩 감소하는 물건은 2회만 유찰되어도 감정평가액의 절반 이하인 49%로 최저 매각가격이 형성됩니다.

 

 

# 경매 입찰 참여 방법

 

본격적으로 경매에 참여하려면 가장 먼저 경매에 나온 물건을 찾아봐야 합니다. 법원 경매 정보 사이트를 이용하면 용도별, 지역별로 경매에 나온 물건을 확인할 수 있습니다. 또한 각 물건의 감정가와 면적, 외곽 사진, 매각 기일, 경매가 이뤄질 법정 장소 등 다양한 정보를 알 수 있습니다.

 

경매에 참여할 물건을 정했다면 해당 물건의 매각 기일에 경매 법정으로 직접 방문합니다. 준비물은 신분증과 도장, 입찰보증금입니다. 법정에서 입찰표와 입찰 봉투를 받아 입찰 금액란에 수기로 숫자를 적어 제출합니다. 이때 잘못 작성했다고 해서 수정하면 입찰 무효가 되므로, 반드시 새로운 입찰표를 받아 다시 써야 합니다. 최고가 입찰자가 낙찰자가 되고, 여러 명이라면 추첨으로 승자를 가립니다.

 

경매 낙찰에 성공했다면 법원의 매각 허가 절차를 밟게 됩니다. 이후 일주일 동안 이의 신청을 받고, 별다른 이의가 없다면 잔금 납부 기간이 주어집니다. 낙찰 후 잔금까지 치렀다면 낙찰받은 주택의 거주자를 내보내는 명도 절차를 거쳐야 합니다. 거주자가 이사비를 요구하거나, 사정상 몇 개월 더 거주하길 원하는 등 다양한 상황이 발생할 수 있습니다. 언제까지 집을 비워줄 수 있을지 합의하지 못했다면 낙찰자가 법원에 인도 명령을 신청하여 거주자를 강제 집행으로 내보낼 수도 있습니다. 명도 절차 이후 소유권 이전 등기까지 마치면 경매 절차가 마무리됩니다.

 

 

# 경매 참여 시 유의 사항

 

경매 참여 시 사소한 실수가 큰 손해로 이어질 수 있으니 주의해야 합니다. 실례로 한 경매에서는 응찰자 2명이 입찰표 좌우의 입찰가격과 보증 금액을 반대로 쓰는 바람에 입찰이 무효 처리되기도 했습니다. 또한 응찰 가격에 실수로 0을 하나 더 붙여 써 터무니없이 비싼 금액으로 낙찰받는 일도 종종 발생합니다. 이때 낙찰받은 물건을 포기하더라도 입찰보증금은 돌려받을 수 없으므로 입찰표 작성 시 반드시 주의해야 합니다.

 

경매에 참여하고자 한다면 자금 마련 계획 또한 점검해야 합니다. 경매는 잔금 납부 기일을 연장할 수 없고 잔금을 내지 못하면 보증금만 날린 채 재경매가 시작되기 때문입니다. 따라서 은행 대출을 받아 잔금을 마련하고자 한다면 반드시 잔금 납부 기일 안에 대출이 실행되어야 한다는 점을 유념해야 합니다.

 

경매로 주택 취득 시 무엇보다도 세입자에 대한 권리분석이 가장 중요합니다. 낙찰받은 주택에 세입자가 거주하고 있다면 세입자가 보증금 반환을 청구하거나, 남은 계약기간을 주장할 수 있기 때문입니다. 실제로 2022년 1월부터 9월까지 주거시설의 권리분석을 잘못해 잔금을 치르지 못한 경매 건수가 총 259건, 몰수당한 입찰보증금은 약 37억원에 달합니다. 매각물건명세서와 등기부를 살펴볼 때 특히 전세권이라는 단어가 있는지 살피는 것이 좋습니다. 배당에 나서지 않은 임차인(선순위전세권)이 있다면 낙찰자가 보증금 전액을 별도로 돌려줘야만 임차권등기를 말소할 수 있기 때문입니다.

 

지금까지 하나은행 1Q 블로그와 함께 ‘부동산 경매’에 대해 알아보았습니다.

부동산 침체기를 거쳐오면서 저가 매물이 누적되자 부동산 경매 시장은 도리어 활기를 띠고 있습니다. 2023년 하반기에는 합리적인 가격의 물건과 경매 수요가 더욱 늘어날 것으로 전망됩니다. 경매 관련 용어를 미리 숙지하고, 사전에 권리분석과 절차 점검을 꼼꼼히 진행하여 실수 없이 원하는 물건을 낙찰받으시기를 바랍니다.