계속 오르는 대출이자 신혼부부 주택이 고민이라면?

 

기준 금리가 계속해서 오르면서 주택을 마련하려는 신혼부부들의 부담이 커지고 있습니다. 높은 집값에 대출이자까지 오르며 주택담보대출에 대한 부담도 커졌기 때문입니다. 이에 정부에서는 신혼부부의 주거비 부담 완화를 위한 대출 및 지원 정책을 내놓고 있습니다. 오늘은 대출 용어부터 정부 지원 정책까지 신혼부부 주택 대출에 대해 알아보겠습니다.

 

 

# 꼭 알아야 할 대출 용어

 

일반적으로 100% 현금으로 집을 사기는 어렵기 때문에 많은 신혼부부가 주택담보대출을 받는데요. 정부에서는 과도한 가계부채가 생기는 것을 막기 위해 LTV, DTI, DSR에 따라 대출 한도를 결정합니다.

 

먼저 LTV(Loan To Value)란 주택담보대출비율이라는 뜻으로, 주택을 담보로 돈을 얼마까지 빌릴 수 있는지를 나타내 주는 지표입니다. 예컨대 10억짜리 주택에 대해 LTV가 50% 적용되었다면 5억까지 빌릴 수 있습니다. LTV가 클수록 더 많은 돈을 빌릴 수 있는데요. 지역별로 LTV가 다르며, 일반적으로 투기과열지구의 경우 다른 지역에 비해 낮게 책정됩니다.

 

DTI(Debt To Income)는 총부채상환비율로 대출을 갚는 능력을 보여주는 지표입니다. 매년 갚아야 하는 원금과 이자를 연 소득으로 나누어 계산한 값인데요. 연 소득에서 얼마를 대출을 상환하는 데 사용할 수 있는지 확인하고, 돈을 갚을 수 있는 능력만큼 대출 한도가 결정됩니다.

 

마지막으로 DSR(Debt Service Ratio)은 총부채원리금상환비율을 뜻합니다. 개인의 모든 대출 원리금이 연 소득의 일정 비율을 넘지 못하게 하기 위한 규제입니다. 예를 들어, DSR이 40%라면 연 소득 3,000만원인 사람은 연 최대 1,200만원까지만 빌릴 수 있습니다. 즉 연 소득이 낮을 경우에는 한도를 낮추거나 대출 기한을 연장하는 것이 필요합니다. DSR은 2019년 12월 도입 이후 단계적으로 규제가 강화되며, 2022년 7월부터는 총대출액 1억원 초과 시 은행은 40%, 비은행은 50%의 DSR이 적용되며 대출이 더욱 어려워졌습니다.

 

 

# 변경되는 대출 규제

 

주택 가격뿐만 아니라 소득을 기준으로 대출을 규제하면서 소득이 낮은 청년 및 신혼부부의 경우 대출을 받는 것이 쉽지 않았는데요. 정부는 현재 소득은 적지만 써야 할 돈이 많은 청년층과 신혼부부의 생애 주기를 고려하여 개선안을 마련했습니다.

 

2022년 7월부터 DSR 산정 시 상환능력이 과소평가 되는 청년층을 위해 장래소득 계산 방식이 개선되었습니다. 대출시점 소득과 만기시점 소득의 평균을 계산하던 기존 방식을 연령대 소득 흐름의 평균으로 변경한 것입니다. 대출금 상환 능력이 저평가되는 것을 막기 위해 미래의 소득을 고려하기로 한 것인데요. 만기 30년 기준 20~24세(38.1%→51.6%), 25~29세(23.8%→31.4%), 30~34세(12.0%→13.1%)의 소득증가율 기준을 높여 장래소득을 기존보다 높게 평가하게 되었습니다.

 

생애 최초 주택 구입자에 대한 LTV 한도는 현행 60~70% 수준에서 80%까지 확대됩니다. 주택 소재 지역, 가격, 소득 등과 상관없이 적용되며, 대출 가능 한도도 4억원에서 6억원으로 확대되었습니다. 단, 반드시 모든 구성원이 집을 산 이력이 없는 세대여야 합니다.

 

 

# 꼭 챙겨야 할 대출 정책

 

금융위원회에서는 신혼부부의 내 집 마련을 돕기 위한 주택 금융상품을 마련하고 있는데요. 계속해서 금리가 오르자 대출 기한을 연장하고, 체증식 상환 방식을 도입하는 등 정책을 개편하고 있습니다.

 

보금자리론은 서민의 주택 마련을 위한 주택담보대출 상품입니다. 집값 6억원, 소득 7,000만원 이하(신혼부부 기준 8,500만원)의 무주택가구를 대상으로 장기 대출, 고정금리, 분할 상환이 가능한 것이 특징입니다. 2022년 7월부로 LTV 70%, DTI 60%를 적용하며 최대 3.6억원까지 대출받을 수 있습니다. 상환기간은 최대 40년까지 가능하며, 2022년 8월부터는 50년 만기 상품도 도입될 예정입니다.

 

계속해서 대출 금리가 오르자 ‘체증식 상환 방식’도 도입됐습니다. 초기 상환 부담을 줄여주기 위해 대출 초기에는 작은 규모로 대출을 갚다가 소득이 증가하는 중장년기가 될수록 점차 많이 갚아나가는 방식입니다.

 

또 다른 대출 정책으로는 적격대출이 있습니다. 적격대출은 한국주택금융공사가 운영하는 장기고정금리 대출상품입니다. 소득에 대한 제한 없이 9억원 이하의 주택에 대해 최대 5억원을 대출받을 수 있습니다. 2022년 8월부터 보금자리론과 마찬가지로 최장 만기를 50년으로 확대할 예정입니다. LTV, DTI는 은행과 동일하게 규제가 적용되며 대출 금리는 은행별로 상이해 한국주택금융공사 사이트에서 비교하는 것이 좋습니다.

 

 

# 대출 시 유용한 사이트

 

이외에도 각종 공공 기관에서는 신혼부부 대출 부담 완화를 위한 다양한 제도를 마련하고 있습니다. 주택도시기금, 한국주택금융공사 등의 홈페이지에 접속하면 전세자금 대출 등 주택 마련을 위한 유용한 정보를 확인할 수 있습니다.

 

주택도시기금(https://nhuf.molit.go.kr)은 국토교통부 산하의 기관으로 주거복지 증진과 도시재생 활성화를 지원하는 자금을 확보, 공급하기 위하여 설치되었습니다. 국민주택채권, 청약저축뿐만 아니라 임대주택 공급 등 무주택 서민과 근로자, 저소득층, 도시영세민들을 위한 지원사업을 진행하고 있습니다. 특히 전세자금이 부족한 신혼부부를 위한 신혼부부 전세자금 대출을 운영하고 있는데요. 연 1.2% ~ 연 2.1% 금리로 수도권은 최대 2억원, 그 외 지역의 경우 최대 1.6억원까지 대출받을 수 있습니다. 2자녀 이상인 경우 보증금 한도가 수도권은 4억원, 그 외 지역은 3억원까지 상향되며 자녀 수에 따라 우대금리 혜택을 받을 수 있습니다.

 

한국주택금융공사(https://www.hf.go.kr)는 주택의 안정적인 공급을 목적으로 하는 금융위원회 산하의 기금관리형 준정부기관입니다. 신혼부부 및 청년의 주택 부담 완화를 위해 저금리로 임차보증금 대출을 지원하기도 하고, 임대차 계약 종료 후 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있도록 전세보증금반환보증 서비스도 제공하고 있습니다.

 

대출 전 각 은행의 주택담보대출 상품의 금리를 비교할 수 있는 사이트도 있습니다. 금융감독원금융상품통합비교공시 사이트 ‘금융상품한눈에’ 혹은 전국은행연합회 ‘대출금리비교’에 접속하면 은행별 주택담보대출 금리를 비교할 수 있습니다.

 

지금까지 하나은행 1Q 블로그와 함께 신혼부부 주택 대출에 대해 알아보았습니다.

 

대출 규제는 강화되고 금리는 계속해서 인상되며 점차 주택시장이 위축될 것으로 보입니다. 특히 빚을 집을 마련하려는 신혼부부의 부담이 커지고 있습니다. 경제적인 내 집 마련을 위해 정부에서 제공하는 각종 정책을 활용해 보시기 바랍니다.